Податок з маркетплейсів при сдачі в оренду нерухомості
Тема оренди через цифрові платформи набагато предметніша, адже нещодавно ухвалений закон про цифрові платформи (законопроєкт №15111-д, адаптований під європейську директиву DAC7) безпосередньо впливає на ринок подобової та довгострокової оренди через спеціалізовані сервіси.
Оренда квартир через Airbnb та Booking: як працюватиме новий «податок з маркетплейсів» в Україні
Влітку 2026 року Верховна Рада України ухвалила історичний законопроєкт №15111-д про оподаткування цифрових платформ (так званий закон DAC7). Нові правила, що повноцінно запрацюють з 1 січня 2027 року, докорінно змінять життя тих, хто здає житло в оренду через популярні онлайн-майданчики.
Якщо раніше здача квартири подобово на Airbnb чи Booking залишалася переважно у «тіні», то тепер цифрові платформи стають повноцінними партнерами податкової служби.
Як саме працюватиме нова система, скільки доведеться платити та які пільги передбачено для власників нерухомості — розбираємося в цьому матеріалі.
Що змінює новий закон про цифрові платформи?
Головна суть реформи: міжнародні та українські онлайн-платформи зобов’язані автоматично передавати Державній податковій службі (ДПС) дані про доходи своїх користувачів. Якщо ви здаєте житло через сервіс, де клієнт бронює та оплачує послугу безпосередньо через сайт/застосунок, ви потрапляєте під дію закону.
До таких платформ належать:
- Міжнародні гіганти: Airbnb, Booking.com, Expedia.
- Українські сервіси: Дошки оголошень (на кшталт 6 STIN ), але лише у випадку, якщо розрахунки за оренду та бронювання проходять безпосередньо через платіжні інструменти самої платформи. Якщо платформа використовується просто як дошка оголошень, а гроші ви берете готівкою чи на власну картку — звітність за вами зберігається в загальному порядку, без автоматичного утримання.
Спецрежим та зниження ставок: скільки доведеться платити?
Разом із тотальним контролем держава запропонувала орендодавцям вагомий «пряник» — суттєве зниження податкового навантаження, щоб мотивувати ринок виходити на світло.
Паралельно з ухваленням закону про платформи, Рада змінила правила гри для фізосіб-орендодавців:
- Було (Загальна система): Раніше звичайний громадянин мав платити 18% ПДФО + 5% військового збору — разом 23% від усього доходу, а також самостійно подавати річну декларацію.
- Стане (Пільговий спецрежим з 2027 року): Запроваджується спеціальна ставка ПДФО — 10%. Якщо додати 5% військового збору, сумарний податок складе 15%.
Головний бонус: Якщо ви відповідаєте критеріям спецрежиму, платформа сама виступить податковим агентом. Airbnb чи Booking автоматично утримуватимуть ці 15% під час виплати вам коштів та перераховуватимуть їх до бюджету України. Власникам житла більше не доведеться заповнювати складні щорічні декларації — все відбуватиметься автоматично.
Порівняння варіантів легальної оренди (з 2027 року)
Для орендодавців в Україні залишається кілька законних шляхів роботи. Вибір залежить від масштабів вашого бізнесу.
Форма діяльності Податкова ставка Хто адмініструє та платить Кому підходить Фізособа через маркетплейс (спецрежим) 15% (10% ПДФО + 5% ВЗ) Автоматично утримує платформа Тим, хто здає 1–2 власні квартири подобово ФОП 2-а група Фіксована ставка (до 20% від мінзарплати) + ЄСВ Самостійно через кабінет платника Оптимально для довгострокової оренди кількох об’єктів ФОП 3-я група 5% від доходу + ЄСВ Самостійно щоквартально Для масштабного бізнесу (управління багатьма апартаментами)
Примітка: Для ФОПів існують обмеження щодо площі нерухомості, яку можна здавати в оренду (для житлової — до 400 кв. м).
Чи є ліміти, при яких податок не нараховується?
У законі про цифрові платформи прописано ліміт у 2000 євро на рік, але увага: він стосується виключно продажу особистих вживаних речей чи товарів (наприклад, якщо ви продали старий велосипед чи куртку на OLX).
Для оренди нерухомості нульового ліміту немає. Кожне комерційне бронювання через Airbnb чи Booking вважається отриманням прибутку і підлягає оподаткуванню з першої ж гривні.
Резюме: до чого готуватися власникам житла?
Епоха безконтрольної подобової оренди в Україні добігає кінця. Впровадження європейських стандартів DAC7 змусить міжнародні сервіси «поділитися» даними українських орендодавців із ДПС.
Проте катастрофи не станеться: замість заплутаної бюрократії та високої 23%-ої ставки, власники отримають прозорий автоматичний механізм зі ставкою 15% (ПДФО + ВЗ), де всю паперову роботу маркетплейс візьме на себе. Для тих, хто прагне платити ще менше (5%), найкращим рішенням залишається відкриття ФОП 3-ї групи.
