Податок з маркетплейсів в україні при продажу нерухомості
Звісно, тема вкрай гаряча та актуальна, особливо на тлі нещодавнього ухвалення закону про цифрові платформи (так званого «податку на Дошку оголошень»). Проте тут є важливий юридичний нюанс: самі маркетплейси не оформлюють і не оподатковують продаж нерухомості, адже такі угоди в Україні за законом проходять виключно через нотаріусів.
Податок із маркетплейсів в Україні та продаж нерухомості: міфи, реальність та нові правила
Український інформаційний простір сколихнула новина про запуск нових правил оподаткування для цифрових платформ (законопроєкт №15111-д). У мережі його миттєво охрестили «податком на OLX, Кабанчик та Etsy». Багато хто з продавців занепокоївся: невже тепер при продажу квартири чи будинку через онлайн-оголошення доведеться платити додаткові відсотки самому маркетплейсу?
Давайте розберемося, де закінчується сфера дії «податку на маркетплейси» і як насправді оподатковується продаж нерухомості в Україні.
Міф проти закону: чи може маркетплейс стягувати податок за нерухомість?
Коротка відповідь — ні. Новий закон дійсно зобов’язує великі цифрові платформи виступати податковими агентами для фізосіб (стягувати від 10% до 23% з доходів) або передавати дані про транзакції до ДПС, якщо перевищено ліміти (понад 30 угод або сума більше €2000 на рік). Проте це стосується лише товарів та послуг, які оплачуються та доставляються безпосередньо через платформу.
Продаж нерухомості регулюється зовсім іншим законодавством — Цивільним та Податковим кодексами України:
- Маркетплейси (дошки оголошень) — це лише інформаційні майданчики. Ви публікуєте там оголошення, але сама угода на платформі не відбувається.
- Будь-який продаж нерухомого майна в Україні стає чинним виключно після нотаріального посвідчення та внесення даних до Державного реєстру речових прав.
- Саме нотаріус, а не маркетплейс, виступає податковим агентом. Без квитанції про сплату податків нотаріус просто не завірить угоду.
Важливо: Якщо ви здаєте нерухомість в оренду подобово через платформи на кшталт Booking або Airbnb (і оплата йде через сервіс), нові правила контролю за цифровими платформами вас зачеплять. Але при класичному продажу житла через дошку оголошень — ні.
Продаж нерухомості через дошки оголошень (маркетплейси) оподатковується за загальними правилами для нерухомого майна, а не за новими законами про «налог з маркетплейсів». Ключові податки залежать від того, який це продаж за рахунок року, та строку володіння.
Скільки насправді коштує продати нерухомість: актуальні ставки
Оскільки маркетплейси на податок від продажу квартири не впливають, варто нагадати, які офіційні збори доведеться сплатити під час візиту до нотаріуса. Оподаткування залежить від того, як часто ви продаєте майно та скільки років ним володієте.
Сценарій 1: Пільговий (0% ПДФО)
Ви звільняєтесь від сплати податку на доходи (ПДФО) та військового збору, якщо одночасно виконуються дві умови:
- Це ваш перший продаж нерухомості за календарний рік.
- Майно перебуває у вашій власності понад 3 роки (правило 3-х років не поширюється лише на майно, отримане у спадщину — його можна продавати одразу).
У цьому випадку сплачується лише 1% державного мита та 1% збору до Пенсійного фонду.
Сценарій 2: Стандартний (5% ПДФО)
Податок у розмірі 5% ПДФО + 5% військового збору (разом 10%) сплачується, якщо:
- Це перший продаж за рік, але об’єкт у власності менше ніж 3 роки.
- Це другий продаж нерухомості за рік.
Сценарій 3: Максимальний (18% ПДФО)
Якщо ви здійснюєте третій та наступні продажі житлової нерухомості протягом одного календарного року, ставка ПДФО злітає до 18%, плюс сплачується 5% військового збору (разом 23% з чистого прибутку). Це правило створено для боротьби з перекупами та професійними забудовниками-фізособами.
ведена таблиця витрат при продажу житла
| Тип угоди | ПДФО | Військовий збір | Держмито + ПФ | Разом податків |
| 1-й продаж за рік (володіння > 3 років) | 0% | 0% | 2% | 2% |
| 1-й продаж за рік (володіння < 3 років) | 5% | 5% | 2% | 12% |
| 2-й продаж за рік | 5% | 5% | 2% | 12% |
| 3-й і наступні продажі | 18% | 5% | 2% | 25% |
Резюме
Поняття «податок з маркетплейсів» жодним чином не змінює правила гри для тих, хто продає власну квартиру чи будинок через інтернет. Сайти оголошень залишаються лише зручною вітриною. Весь податковий тягар, як і раніше, розраховується за стандартними ставками Податкового кодексу та сплачується виключно в кабінеті нотаріуса під час підписання договору купівлі-продажу.
